Portal finansowo-prawny

Koszty, o których trzeba pamiętać kupując dom we Włoszech

Osoba planująca kupno domu we Włoszech zwykle skupia się na cenie nieruchomości. Dopiero później odkrywa, że realny budżet składa się z kilku warstw. W jego skład wchodzą podatki przy zakupie, koszty obsługi transakcji oraz opłaty, które wracają co roku. We Włoszech różnice w kosztach potrafią wynikać z pozornie drobnych szczegółów. Takich jak to, czy dom we Włoszech sprzedaje osoba prywatna czy firma oraz czy kupujący spełnia warunki ulg prima casa.

Podatki przy zakupie: prywatny sprzedawca a firma

Jeśli sprzedawcą jest osoba prywatna (albo firma sprzedająca w zwolnieniu z VAT), głównym podatkiem jest podatek rejestrowy. W standardowym wariancie (bez ulg prima casa) wynosi on 9%. Jest liczony według zasad przewidzianych dla tego typu transakcji. Do tego dochodzą stałe opłaty hipoteczna i katastralna po 50 euro każda.

Jeżeli kupujący ma prawo do ulgi prima casa, stawka podatku rejestrowego spada do 2%. Z kolei opłaty hipoteczna i katastralna pozostają stałe po 50 euro. To jedna z największych różnic kosztowych na starcie. Dlatego status prima casa jest tak ważny w planowaniu zakupu.

W praktyce trzeba też pamiętać o progu minimalnym. Włoska administracja wskazuje, że proporcjonalny podatek rejestrowy nie może być niższy niż 1 000 euro. Wyklucza to niższe koszty, gdy przedmiotem transakcji są nieruchomości we Włoszech do remontu o bardzo niskiej wartości.

Gdy sprzedawcą jest firma, a sprzedaż jest objęta VAT, mechanika wygląda inaczej. W takim przypadku pojawia się VAT. Typowo jest to stawka 10%, a luksusowe domy we Włoszech obłożone są podatkiem 22%. Przy prima casa VAT może być obniżony do 4%.

Dom we Włoszech, a koszty transakcyjne

Kupno mieszkania we Włoszech wiąże się też z kosztami obsługi samej transakcji. Notariusz jest obowiązkowym elementem procesu, a jego wynagrodzenie zależy od wielu czynników. W popularnych opracowaniach rynkowych często pojawia się orientacyjny poziom rzędu kilku tysięcy euro, ale finalna kwota jest zawsze wyliczana indywidualnie dla danej sprawy.

Jeżeli w transakcji uczestniczy lokalne bądź polskie biuro nieruchomości we Włoszech, zwykle pojawia się prowizja liczona od ceny sprzedaży. Jej wysokość jest ustalana umownie. Jako punkt odniesienia w publikacjach branżowych podaje się często przedział kilku procent (np. ok. 25%). W praktyce jednak bywa różnie w zależności od lokalizacji i zakresu usługi.

W przypadku zakupu nieruchomości we Włoszech często dochodzą też wydatki na weryfikacje techniczno-formalne, bo to one minimalizują ryzyko kosztownych niespodzianek po zakupie. Wysokość tych kosztów mocno zależy od nieruchomości i regionu. Dlatego nie da się ich sensownie ująć jedną stałą kwotą dla całego kraju.

Podatki po zakupie

Właściciel domu we Włoszech powinien liczyć się z podatkami lokalnymi, które zależą od gminy, przeznaczenia nieruchomości i statusu zamieszkania.

Najczęściej omawiany jest IMU, czyli podatek od nieruchomości. W uproszczeniu, w przypadku drugiego domu IMU zwykle występuje. Natomiast stawka bazowa dla tej kategorii jest często przywoływana jako 0,86%, przy czym gminy mogą ją modyfikować w granicach przepisów. Terminy płatności są co do zasady podzielone na dwie raty w roku (czerwiec i grudzień), choć szczegóły rozliczenia zawsze wynikają z sytuacji konkretnego właściciela i uchwał lokalnych.

Drugą stałą pozycją jest TARI, czyli opłata za odpady. Co istotne, logika tej opłaty jest użytkowa". W komunikatach samorządowych podkreśla się, że TARI jest należna od osoby faktycznie zajmującej lokal.

Wyżej wspomniane opłaty, to jedynie podstawowe koszty. Mieszkania na wynajem Włochy są obłożone dodatkowymi podatkami. Wszystko zależy zatem od przeznaczenia nieruchomości.